小产权合同有没有效力?合不合法?小产权如何签合同

  来源:www.0755yfw.com发布日期::2018-09-02浏览次数:187

摘要:既然小产权房买卖国家明确禁止,违反了国家相关法律法规(如根据《中华人民共和国土地管理法》)。为何法院判定合同有效呢? 随着土地政策必须得到解决迫在眉睫!国家逐渐对农村土地二级市场的态度转变,司法层面上也逐渐对小产权房的态度开始变得温和。各地法院开始对买卖小产权房的效力认定为合法有效的民事法律行为,是完全成人发生民事交易行为

前言:笔者曾经代理一起小产权买卖纠纷以及后续的拆迁安置补偿纠纷的案件,因为过程复杂,以及涉及到的法律问题,结合当今小产房买卖以及拆迁实务,觉得很有必要将该类案件整理一下,供今后实务参考。 
案情回忆:首先我们要明确一下小产权房的概念,所谓小产权房就是小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用,因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证,而是由乡政府或村委会颁发,所以也称乡产权房。 
小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。 

小产权合同有没有效力? 合不合法? 小产权如何签合同
以上是小产权房的基本概念,说白了就是造在农村宅基地上的没有产权证的私房。具体到本案,就是委托人李阿姨夫妇向上海奉贤区奉城镇下辖的一个村户张三买了一栋房(也即本案的小产权房),双方签订了买卖合同,约定:李阿姨以5万元一次性买下涉案房屋,张三移交宅基地使用权,如遇拆迁该房所得的所有拆迁利益归属李阿姨。合同签订后,李阿姨夫妇就在盖房居住了八九年,其后张三得知该房即将要被奉城镇政府动迁,遂向李阿姨主张当初的房屋买卖合同无效,要求退房退款。李阿姨不同意,后,张三将其告上法院。 
一审法院审理结果:法院认定,李阿姨与张三签订的房屋买卖合同系双方真实意义表示,且已履行完毕,无合同法规定的无效之情形。对于合同的效力法院认定合法有效。  

后来,张三不服一审判决结果,再次上诉到上海一中院。

二审法院审理结果:二审维持一审判决。认定李阿姨与张三签定的房屋买卖合同合法有效。

案件到此各位是不是想问,既然小产权房买卖国家明确禁止,违反了国家相关法律法规(如根据《中华人民共和国土地管理法》)。为何法院判定合同有效呢? 

随着土地政策必须得到解决迫在眉睫!国家逐渐对农村土地二级市场的态度转变,司法层面上也逐渐对小产权房的态度开始变得温和。各地法院开始对买卖小产权房的效力认定为合法有效的民事法律行为,是完全成人发生民事交易行为
律师解析:认定合同是否合法有效,主要以及合同法第52条规定的几种无效的情形,主要为:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

否则应当认定以双方自愿发生事实为依据

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