深圳为何会出现如此多集资房和统建房?集资房对深圳商品房有什么影响

发布日期::2019-03-04浏览次数:126

摘要:为什么深圳会出现如此多的集资房、统建房?

为什么深圳会出现如此多的集资房、统建房?
  1 特定的历史原因。集资房和统建房在深圳关内几乎没有,原因是关内城市化程度高,政
  府规划合理。而且随着关内土地资源的消耗,也不允许这种住宅的出现。深圳由于地处偏
  远,可利用土地多,且城市化进程缓慢,和相关法律法规政策的缺失,造成此类住宅横行。
  2 深圳商品房市场发展滞后。截至到目前,深圳有建成和在建的商品房住宅仅有三个,分
  别是丽莎花都、棕榈堡和禧园,体量不足40万平米,商品房市场发展严重滞后。当然,这一
  滞后与深圳城市化进程有着不可分割的关系。
  3 住宅供应与需求的严重脱节。由于城市化的落后,深圳的房地产市场一直处于受压抑的
  状态。经济的发展使得当地居民非常富裕,改善居住水平的愿望就变得比较强烈,需求旺
  盛。加之当地众多的工业企业,员工住房需求也在膨胀,需求量进一步扩大。而深圳恰恰缺
  少能满足这一需求的商品房。商品房市场发展的滞后,造成了供应跟不上,需求得不到满足
  的局面,给了集资房、统建房以出现的机会。从某种意义上来讲,缓解了当地的需求压抑。
  4 土地成本低,开发利润高。在集资房、统建房一般为审批用地,土地成本很低,有些基
  本没有土地成本,比如居民宅基地、学校用地。廉价的土地,加之开发水平的落后,致使开
  发利润比较高,吸引了一部分企业和集体经济组织对这种开发方式青睐有加,造成了深圳集
  资房、统建房的遍地开花。
  5 本土开发势力较强。由于集资房、统建房多为深圳本地企业、集体经济组织开发,开发
  主体在深圳的势力较强,垄断着深圳房地产及其相关市场,通过非公开市场手段获得土地的
  成本及其低廉,阻碍着城市化进程的快速进行。深圳房地产市场发展的落后,与其不无关
  系。
  6 居民购房知识缺乏,财产意识薄弱。由于房地产市场的落后,深圳居民,特别是本地居
  民对购房的知识缺乏了解,甚至一些基本的知识都模糊不清。举个例子,在深圳禧园现场,
  有些客户直接询问置业顾问,“是不是商品房啊?”、“这应该是集资房吧?”等等。如果
  客户能对自己的财产权利有清晰的认识,相信,他们对集资房的兴趣可能不大。
  7 房价便宜。集资房、统建房,目前在深圳的价格为3000~5000元/平,总价也就30万左
  右,房价便宜。对于购买集资房、统建房用于自住的客户来说,便宜是他们考虑的最基本的
  因素。自住人群多来自附近的工业企业,其收入与关内白领的差距比较大,多是十几年的积
  蓄。便宜的房价,是集资房、统建房存在的重要因素。

  深圳集资房、统建房存在的原因很多,以上是一些基本的因素。这些因素给了集资房和统建
  房以发展的机会。但可以预料到,随着城市化进程的发展,以及房地产市场的进一步成熟,
  高端客户会相应的会聚集到高端产品里。高端产品时代即将到来。

集资房、统建房对深圳商品房的影响
  集资房、统建房的大量出现,对于深圳商品房的主要影响在于集资房、统建房分流了一部分
  客户。但就以上分析来看,深圳集资房和统建房对深圳商品房虽构成影响,但影响不大,原
  因如下:
  1 从产品价位来看,集资房和统建房总价一般在30~40万之间,而深圳目前的商品房二手价
  格在100万左右。就单价而言,集资房和统建房目前的价位在3000~5000元/平之间,而商品
  房市场二手价格就已经接近10000元/平。两者所面向的客户群是截然不同的。集资房和统建
  房面对的是中低端客户,而商品房的客户群是深圳本地的高端客户,如本地有钱的阔绰商
  人、在深圳上班的企业高级管理人员、在深圳投资办厂的私营企业主以及在深圳投资的外籍
  人士。
  2 从客户角度来看,本地客户一般购买集资房和统建房是为了获取租金收益,部分工业企
  业客户是为自住,其资金承受压力有限。而商品房的客户主要为本地高端居民和工业企业的
  管理层,承受能力较强。客户群的不同,使得商品房和集资房、统建房处于不同的客户群层
  面上。
  3 从产品上来说,集资房、统建房的产品设计粗糙,建筑规划较差,这与商品房的产品和
  社区规划相比,明显不能满足高端客户的需求。对于当地客户而言,购买集资房、统建房居
  住,倒不如住在自家宽敞的大房子里,所以他们不会把集资房、统建房用于提高居住品质。
  商品房,特别是在建的鸿荣源禧园,凭借极品的户型设计和建筑规划,以及园林的优秀,必
  然给深圳高端客户带来耳目一新的尊贵享受,提供更加多元化的选择。
  4 从地段上来看,深圳未来的行政中心规划于宝安大道西侧,蚝乡路以北,集资房、统建
  房不处在深圳规划的行政、商业、文化中心,位置偏僻,地段优势不明显。而商品房大都处
  在政府规划的深圳行政、商业、文化中心,拥有先天的地段优势,未来升值潜力强劲。禧
  园、棕榈堡、丽莎花都等商品房,周边各项配套都较为完善,地段价值优越。
  5 从产权上来说,集资房、统建房没有产权保证,从而使客户丧失了对自有财产的处分
  权,并带有极大风险,没有法律保障。而商品房拥有独立的产权,给客户的是一份完整的自
  有财产,在产权上没有任何风险。这一点也是很多购买集资房、统建房的客户所担心的。笔
  者在走访过程中,随机询问了一些客户,他们认为目前在建商品房禧园的高价格是必然的,
  因为其有产权证,有法律保障。随着《物权法》的实施,以及本地人法律意识的增强,商品
  房只会越来越吃香。
  6 开发主体来说,集资房、统建房多为不知名的企业,集体经济组织开发,其专业性不
  强。而商品房开放主体,是具有开发资质的开放商开发的。这在专业性上是集资房、统建房
  开发主体所不能比拟的。在集资房、统建房开发主体缺乏资金的情况下,不良的社会现象将
  会产生。所以,开发主体的专业性、品牌影响力,都决定了集资房、统建房与目前在建商品
  房不是在同一个档次上的产品。
  总之,虽然集资房、统建房分流了一部分客户,但分流出去的是低端客户,其在价格、产

  品、客户、位置、产权、开发主体上来说,都远逊于商品房开发主体,对商品房市场影响不大。

       随着城市化进程的加快和城市变化的日新月异,集资房、统建房对商品房市场的影响会

  越来越弱。

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